【不動産】世田谷の駅徒歩15分と埼玉の駅近タワマン、狙うのは？

※2025年4月13日 4:00
日本経済新聞

この数年、都心マンション価格の高騰が話題になっていますが、近い将来の不動産市場はどうなるのでしょうか？　不動産コンサルタントの長嶋修氏によると、東京郊外の人気エリアでも駅から徒歩15分、20分の地域には値崩れの危険性があるとのこと。日経プレミアシリーズ『2030年の不動産』より抜粋します。

「なだらかに下がる地域」とは？
前回の記事「85%が下落でも価値落ちぬ物件は？　不動産三極化の未来」では、「価格維持・あるいは上昇する地域」「なだらかに下落を続ける地域」「限りなく無価値、あるいはマイナスの地域」に分かれていくという、不動産の三極化について紹介しました。

このうち、「なだらかに下落を続ける地域」に該当するのは、都心からやや離れたエリアです。

観光地などを除き、不動産価格は都心からの距離、それに最寄り駅からの距離に応じて決まります。

昔から、東京の都心に通勤する人は手頃な物件を求めて、東京の都下や神奈川、埼玉、千葉、茨城といった郊外の住宅街に流れてきました。平成バブル期には、都心で異常なまでに不動産価格が高騰しましたが、その余波で国道16号を越えたエリアを含む広範囲で地価が上昇。首都圏を環状に走る国道16号は、都心から約30km圏の1都3県を通り、沿道には神奈川県の横浜市や横須賀市、東京都の町田市、八王子市、埼玉県の川越市、さいたま市、千葉県の千葉市、柏市などがあります。沿道都市の人口を合計するとざっと1000万人とも言われ、日本の中でも特に人口が密集するエリアです。

2025年初頭時点で都心部のマンション市場はバブル的な高騰を見せ、値上がりしすぎて買えなくなった層が少しずつ都心を離れて物件を物色することから、周辺エリアの不動産価格も上がっています。

それでも、平成バブルの頃とは異なり、国道16号を越えるエリアまでは上昇の波が押し寄せていません。今後も押し寄せることはないでしょう。国道16号を越えるエリアでは、主要駅の駅前など一部の例外はあるにせよ、全般的に地価は下落基調です。

「国道16号の外」は厳しい戦いになる
国道16号は、不動産業界で「ルビコン川」と呼ばれています。「ルビコン川を渡る」とは、後戻りのできない道を進むことを意味する決まり文句で、「ブルータス、お前もか」のセリフでおなじみのカエサルの決断に由来しています。不動産業者からしてみると、国道16号を渡るのはルビコン川を渡るようなもので、渡った先のエリアでは不動産を売るのも貸すのもかなり難しく、厳しい戦いになるというのが共通認識なのです。

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